Vous remboursez un crédit immobilier et vous constatez que les taux d’intérêts ont baissé depuis sa souscription ? Sachez qu’il est possible de le renégocier auprès de votre banque ou bien de le faire racheter par un autre établissement bancaire. Vous pourriez ainsi obtenir des conditions plus favorables. On vous explique comment faire.
Pourquoi renégocier ou faire racheter son crédit immobilier ?
Lorsque les taux d'intérêts baissent, il est possible de renégocier un crédit immobilier (quel que soit son type) ou de le faire racheter par un autre établissement financier (généralement une autre banque) pour obtenir des conditions d’emprunt plus favorables.
Il s’agit d’un droit pour les consommateurs, encadré par le code de la consommation.
L’obtention de meilleures conditions d’emprunt, avec un taux plus faible qu’à l’origine, se traduit concrètement par :
- un allégement des mensualités de remboursement,
- une réduction de la durée de remboursement.
À savoir
Il n’existe pas de limite à la renégociation ou au rachat d’un prêt immobilier. L’opération peut être effectuée à plusieurs reprises.
Renégociation ou rachat de prêt : que devez-vous prendre en compte ?
L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) conseille aux emprunteurs de prendre en compte plusieurs paramètres pour savoir s’il y a un intérêt à renégocier ou faire racheter son prêt immobilier :
- la durée restante de remboursement du prêt doit être supérieure à la durée écoulée : l’opération n’est réellement intéressante que lorsqu’elle est réalisée durant les premières années,
- le montant du capital restant dû doit être suffisamment élevé,
- la différence entre le taux actuel et le nouveau taux doit être d’au moins 0,7 point voire de 1 point (par exemple, de 2,5 % à 1,8 %),
- vous devez également prendre en compte le montant des frais liés à l’opération (frais de dossier, d’assurance, etc.).
Pour savoir si cela présente un réel avantage financier, vous devez ainsi comparer le coût total de votre crédit, calculé sur la durée restante de remboursement, au coût total de l’opération de renégociation ou de rachat de crédit, comprenant :
- le capital, les intérêts, l’assurance, les frais de dossier et de garantie,
- et, en cas de rachat par une autre banque, l’indemnité de remboursement anticipé et les frais liés aux garanties prises sur votre ancien prêt.
À savoir
Vous pouvez également changer d'assurance emprunteur. Depuis le 1er septembre 2022, tous les emprunteurs, y compris ceux ayant un contrat en cours, peuvent changer à tout moment leur assurance emprunteur, sans attendre leur première année de contrat. Le nouveau contrat d'assurance doit néanmoins respecter les garanties minimales (décès et invalidité par exemple) exigées par votre établissement bancaire. Retrouvez toutes les précisions dans notre article.
Renégociation ou rachat de prêt : pour quelle solution opter ?
La réponse à cette question est à apprécier au cas par cas.
- La renégociation du crédit au sein de votre banque peut s’avérer plus simple car elle vous évite d’entamer des démarches administratives en cas de rachat du prêt par un autre établissement. Elle permet aussi de ne pas avoir à payer certains frais prévus par votre banque en cas de rachat, tel que l'indemnité de remboursement anticipé. Cependant la renégociation du crédit au sein de votre banque s'accompagne elle aussi de frais : très souvent, le titulaire doit s’acquitter de frais de dossier.
- Le rachat du crédit par une autre banque permet de faire jouer la concurrence et il est souvent possible d’obtenir des conditions plus favorables auprès d'un autre établissement bancaire. Cependant, dans ce cas là également, vous aurez à vous acquitter de différents frais (frais de dossier, d'assurance, de garantie, indemnités de remboursement anticipé, etc.).
Dans tous les cas il est conseillé de comparer précisément les conditions proposées par votre banque pour une renégociation et par des établissements concurrents pour un rachat, afin d’établir la solution qui semble la plus favorable pour vous.
Comment renégocier son prêt avec sa banque ?
Si vous estimez que cette solution s’avère plus favorable, la renégociation se fait donc directement avec votre banque.
Si la renégociation est acceptée, cela donne lieu à un aménagement du contrat et obligatoirement à une officialisation par un avenant au contrat immobilier initial (article L. 313-39 du code de la consommation).
Pour un prêt à taux fixe, l’avenant comprend obligatoirement :
- un échéancier des amortissements,
- le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéances à venir.
À savoir
- L'accord de votre banque est signifié par une lettre (le cachet de la poste faisant foi), ou par tout autre moyen convenu entre la banque et vous, qui doit permettre de rendre certaine la date de votre acceptation.
- Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l'avenant pour l'accepter ou le refuser.
Comment faire racheter son prêt par une autre banque ?
Il est possible de faire racheter votre prêt par un autre établissement financier.
Après la négociation effectuée avec la nouvelle banque et votre dossier complété, si l'accord est donné, cette dernière prend en charge directement la rédaction du nouveau contrat et le déblocage des fonds : c’est-à-dire qu’elle rachète le crédit à votre ancien établissement et fait démarrer les nouvelles mensualités.
À savoir
Généralement, lors d'un rachat de prêt, votre nouvelle banque vous demande de payer :
- des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour l'emprunt d'origine,
- des frais de dossiers et de garantie pour l'ouverture du nouveau crédit,
- par ailleurs, pour garantir le prêt, l'établissement financier peut vous imposer d'assurer votre crédit, de prendre une caution bancaire ou une hypothèque,
- vous pourriez également avoir à payer des frais de mainlevée d’hypothèque pour le crédit racheté.
