Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Comme toute société, la société civile immobilière dispose de statuts, régissant son fonctionnement. Rédiger les statuts permet notamment de définir les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité par exemple.

Par ailleurs, les associés d’une SCI désignent un gérant, qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés.

Société civile immobilière et régime de l’indivision : quelles différences ?

Être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs se fait plus couramment par le biais du régime de l’indivision. Ne nécessitant aucune formalité, le régime de l’indivision s’applique d’office, notamment dans le cas d’une succession où les héritiers sont pluriels.

Sous le régime de l’indivision, chaque propriétaire, appelé indivisaire, détient une quote-part mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du bien. A contrario, dans le cadre d’une société civile immobilière chaque associé détient des parts sociales auxquelles ses droits se limitent.

Société civile immobilière : quels avantages ?

La société civile immobilière facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

Gestion du patrimoine au sein d’une SCI

Dans le cadre d’une société civile immobilière, les dettes et bénéfices engendrés par le bien détenu par la société sont répartis entre les associés. Ainsi, si des travaux doivent être accomplis sur les biens détenus, leur coût est réparti entre les associés, à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent.

De plus, obtenir a minima l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la société est nécessaire pour procéder à la cession du bien. En cas d’une mésentente, ou d’aspirations divergentes, la société civile immobilière permet de protéger le patrimoine. Aussi, la société civile immobilière est particulièrement indiquée afin de gérer un patrimoine familial.

Transmission du patrimoine au sein d’une SCI

La société civile immobilière a l’avantage de faciliter la transmission d’un patrimoine.

Si, en tant que parents, vous souhaitez céder un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder des parts de votre SCI de manière successive. Vous bénéficiez ainsi des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

Quelles démarches effectuer afin de créer une SCI ?

Afin de constituer une société civile immobilière, vous devez :

• rédiger les statuts, indiquant notamment le gérant et le siège social de la société (qui peut être le domicile du gérant par exemple)
• publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonce légale
• procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.

Quelle fiscalité pour les bénéfices de la société civile immobilière ?

Votre société civile immobilière peut engendrer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués et que vous percevez en contrepartie des loyers.

Les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenu, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.

Toutefois, si votre société civile immobilière met à location des biens meublés, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Prime exceptionnelle de pouvoir d'achat : quels avantages pour l’employeur et le salarié ?

La prime exceptionnelle de pouvoir d’achat versée à un salarié dont la rémunération est égale ou inférieure à 3 SMIC (soit un salaire mensuel brut de 4 768,41 € maximum à compter du 1^er octobre 2021) est exonérée :

• d’impôt sur le revenu
• de cotisations salariales et patronales
• de contributions sociales (CSG et CRDS).

Elle est par ailleurs exclue des ressources prises en compte pour le calcul de la prime d’activité et pour l’attribution de l’allocation adulte handicapé.

Prime exceptionnelle de pouvoir d'achat : se faire accompagner pour la mettre en place

Pour toutes questions relatives au bénéfice de la prime exceptionnelle de pouvoir d'achat, n'hésitez pas à vous adresser à votre DREETS (Directions régionales de l'économie, de l'emploi, du travail et des solidarités).

Êtes-vous concerné par la prise en charge des frais de transport de vos salariés ?

Oui !

Tous les employeurs, quel que soit l'effectif de l'entreprise, doivent prendre en charge une partie du prix « des titres d'abonnements souscrits par [leurs] salariés pour leurs déplacements entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail », s'agissant de moyens de transports publics (transports en commun) ou de « services publics de location de vélos » (Vélib' à Paris, Vélo'v à Lyon, Le Vélo à Marseille...), précise le Code du travail.

Lire aussi : Le compte épargne-temps : comment le mettre en place dans votre entreprise ?

Quels moyens de transport donnent lieu à une participation obligatoire de l'employeur ?

Votre obligation de participation concerne uniquement les abonnements souscrits par vos salariés pour leurs déplacements entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail accomplis au moyen de transports publics de personnes ou de services publics de location de vélos (art. L. 3261-2 du code du travail).

Plus concrètement, votre participation est obligatoire à condition que le salarié possède l'un des titres suivants :

• une carte ou un abonnement annuel, mensuel, hebdomadaire ou à renouvellement tacite à nombre de voyages illimité émis par la SNCF, une entreprise de transport public ou autre régie de transport public
• une carte ou un abonnement mensuel, hebdomadaire ou à renouvellement tacite à nombre de voyages limité émis par la SNCF, la RATP, une entreprise de transport public ou autre régie de transport public
• un abonnement à un service public de location de vélos.

Quel est le montant de la participation de l'employeur à la prise en charge obligatoire des frais de transport de ses salariés ?

Vous devez participer au coût des abonnements de vos salariés à hauteur de 50 %. La prise en charge se base sur un tarif en 2^e classe, pour le trajet le plus court entre leur résidence et leur lieu de travail.

Cette obligation est valable pour l’intégralité du trajet même si plusieurs abonnements sont nécessaires à la réalisation de ce trajet (par exemple le train et le bus).

Vous pouvez cependant refuser de participer aux frais de transport « lorsque le salarié perçoit déjà des indemnités représentatives de frais pour ses déplacements entre sa résidence et son ou ses lieux de travail d'un montant supérieur ou égal à la prise en charge de 50 % ».

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Comment se déroule la prise en charge des frais de transport des salariés ?

Pour procéder à la prise en charge, vos salariés doivent pouvoir vous remettre ou vous présenter leur titre de transport. Vous devez rembourser à vos salariés la part qui vous incombe, dans les meilleurs délais et, au plus tard, à la fin du mois suivant la validité du titre de transport.

Pour les abonnements annuels, la prise en charge est répartie chaque mois. En cas de changement des modalités de preuve ou de remboursement des frais de transport, vous devez avertir vos salariés au moins 1 mois avant la date fixée pour le changement .

Quels moyens de transport peuvent donner lieu à une prise en charge facultative de l'employeur ?

L'employeur n'a pas l'obligation de participer aux frais de transport individuel de ses salariés. Mais il peut néanmoins décider de les indemniser en tout ou partie. Cette possibilité est mise en place par un accord d'entreprise ou par une décision unilatérale, et bénéficie alors - le cas échéant - à tous les salariés de l'entreprise.

Cette prise en charge peut alors prendre plusieurs formes :

• versement d'une « prime transport » couvrant tout ou partie des dépenses de carburant (ou des frais d'alimentation d'un véhicule électrique) des salariés
• versement d'une indemnité kilométrique calculée selon le barème des frais professionnels .

De plus, avec le « forfait mobilités durables », qui est entré en vigueur le 10 mai 2020, les employeurs peuvent prendre en charge, s'ils le souhaitent, les frais de trajets des salariés qui se rendent au travail via les moyens de transport suivants :

• le vélo, avec ou sans assistance
• le covoiturage en tant que conducteur ou passager
• les transports publics de personnes (autres que ceux concernés par la prise en charge obligatoire des frais d’abonnement)
• les autres services de mobilité partagée.

La prise en charge de ces frais prend la forme d’une allocation forfaitaire, exonérée de cotisations et contributions sociales, dans la limite de 500 € par an et par salarié depuis le 1^er janvier 2021.