Rénovation d'un logement ancien : tout savoir sur la réduction d'impôt « Denormandie »
Vous envisagez d’investir dans l'ancien ? Vous pouvez peut-être bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu dans le cadre du dispositif « Denormandie ». Explications.
Le dispositif « Denormandie », qu’est-ce que c’est ?
Le dispositif « Denormandie » est une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation dans l’ancien pour répondre aux besoins de logement des populations.
Plus concrètement, ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement vide à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.
Quelles sont les communes où il est possible de bénéficier du dispositif « Denormandie » ?
Pour bénéficier de ce dispositif il faut que le logement soit situé dans l'une des communes suivantes :
- une commune du programme national Action cœur de ville.Lancé en 2018, ce plan fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’État et 222 villes moyennes pour redynamiser leur centre-ville.
>> Découvrez la carte des 222 villes labellisées « Coeur de ville »
- une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT)
- une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important.
Comment faire, concrètement, pour savoir si ma commune est éligible au dispositif « Denormandie » ?
Un simulateur élaboré par service-public permet de vérifier si votre ville relève du dispositif « Denormandie ».
Qui peut bénéficier de la réduction d'impôt « Denormandie » ?
En plus du critère lié à la localisation de votre logement (voir paragraphe précédent), il est nécessaire que plusieurs critères soient remplis pour en bénéficier :
Les conditions liées au logement à rénover
- Le logement concerné doit être un logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration, ou un local transformé en usage d'habitation.
- Le logement concerné doit être un logement non meublé devant être loué comme habitation principale sur une période longue durée, pendant 6, 9 ou 12 ans.
- Une fois le logement rénové selon les critères éligibles (voir paragraphe suivant) le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :
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Localisation du logement |
2021 |
2022 |
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Zone A bis |
17,55 € |
17,62 € |
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Zone A |
13,04 € |
13,09 € |
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Zone B1 |
10,51 € |
10,55 € |
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Zone B2 (sur agrément) |
9,13 € |
9,17 € |
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(Source : service-public.fr)
* Pour connaitre les plafonds applicables en Outre-mer, rendez-vous sur le site service-public.fr
Les conditions liées aux travaux à réaliser
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Pour bénéficier de ce crédit d'impôt pour devez réaliser au moins un des travaux suivants :
- travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)
- au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres
- création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
Il faut noter également que les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.
À savoir
- Pour les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement, il est fortement recommandé de les faire réaliser par un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE).
Les conditions liées au(x) locataire(s) du logement
Une fois les travaux réalisés, il est nécessaire de respecter les conditions liées au (x) locataire (s) du logement.
Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires exposés ci-dessous :
(Source : service-public.fr)
* Pour connaitre les plafonds applicables en Outre-mer, rendez-vous sur le site service-public.fr
À savoir
Vous ne savez pas dans quelle zone se situe votre logement ? Vous pouvez le savoir grâce au :
Quel est le montant de la réduction d'impôt « Denormandie » ?
Le calcul de la réduction d'impôt « Denormandie » s'opère à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l'ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien y compris les dépenses de rénovation.
L'avantage fiscal est étalé sur la durée de location. Son montant est calculé en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :
- Pour une période de location de 6 ans : la réduction d'impôt s'élève à 12 % du prix du bien.
- Pour une période de location de 9 ans : la réduction d'impôt s'élève à 18 % du prix du bien.
- Pour une période de location de 12 ans : la réduction d'impôt s'élève à 21 % du prix du bien.
Exemple :
Vous achetez un bien d'un montant de 160 000 € auquel s'ajoutent des dépenses de rénovation parmi les dépenses éligibles d'un montant de 40 000 €. Vous louez sur une période de 12 ans. Vous bénéficiez d'un avantage fiscal de 33 600 € (21 % de 160 000) soit 2 800 € de réduction d'impôt sur le revenu par an. (source : ecologie.gouv.fr)
À savoir
La réduction d'impôt « Denormandie » est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € (et de 5 500 m2 de surface habitable). Si vous achetez un logement plus cher, la fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de votre réduction d'impôt.
Comment faire pour bénéficier de la réduction d'impôt « Denormandie » ?
Comme mentionné plus haut, le dispositif « Denormandie » prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. À ce titre, pour en bénéficier, vous devez déclarer cet investissement locatif au moment de la déclaration annuelle de revenus.
- Dans le cadre d'une déclaration en ligne, vous devez cocher la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges ».
- Dans le cadre d'une déclaration papier il vous faut inscrire le prix de revient de l’investissement locatif « Denormandie » que vous avez réalisé sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042 C, dans la case correspondant à la durée de votre engagement de location. Vous devez également renseigner les parties consacrées au dispositif « Denormandie » de la déclaration 2044 EB, notamment pour renseigner la durée d’engagement de location choisie (6, 9 ans ou 12 ans).
Dans tous les cas, vous devrez également joindre une copie de votre bail, l’avis d’imposition du locataire du logement et une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant.
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Pour en savoir plus sur le dispositif Denormandie
- Dispositif Denormandie : une aide fiscale à la rénovation et à la location sur le site du ministère de la Transition écologique
- Loi Denormandie : réduction d'impôt pour investissement locatif dans l'ancien sur le site service-public.fr
- Réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire - Dispositif « Denormandie ancien » - Conditions d'application sur le site du BOFIP
- Qu'est-ce que le dispositif Denormandie d'investissement locatif ? sur le site du CEDEF